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亏损、断供、法拍房成常态! 卫星城买房, 坑有多大?

2022-07-15 10:34

01 | 卫星城投资客败北

浏览新闻的时候,看到澎湃新闻最新的一个报道。

报道的内容描述的是几年前在镇江句容买房的南京客,6年时间里亏了20万。

2016年买的时候,108平方米的房子,总价花了接近100万,均价9千左右,最高时涨到了均价1.3万元。当时的毛利润接近30万。

然而,现在均价跌到了7000元/平方米,这位南京客准备退出。

也就是说,最高点理论上可以赚到的30万元毛利润,不仅全部回吐出来,还倒亏了20万左右。买的时候均价9000元,现在准备卖的时候7000元。

句容是江苏镇江下辖的县级市,靠近南京,所以一直有南京后花园的称号。牛市期间,作为南京的卫星城,这里成为了资本炒作的热土,成为南京投资客击鼓传花之地。

然而2017年句容一道限购令,要求非户籍需要一年社保才可购房,阻断了南京热钱流入,房价立刻转向。

句容市楼市均价从2017年的10008元/平方米,跌落至2021年的9084元/平方米。今年5月,句容楼市的均价进一步下降至8685元/平方米。

价格转向之下,当年高位接盘的人,基本没有不亏的,赚到的只有2017年高位抽身的人群。

如这般在卫星城炒作亏损的人,全国还有一大把。

今年年初,经济观察报就报道了北京卫星城燕郊的投资客因为亏损而选择断供,导致法拍房激增一事。

同样,中山的马鞍岛、惠州的大亚湾,都是曾经以各种临深噱头炒作的地方,如今亏损者也是比比皆是。

由此来看,投资房产这件事情,也并没有传说中的那么容易,一着不慎,也容易踩坑,成为高位接盘的冤大头。

02 | 卫星城的坑有多大

客观来说,上一波在中心城市买房的人,基本都赚到了,毕竟当下大多数中心城市的房价虽有回调,但幅度都不大。

投资亏损的大多都是被中介、开发商忽悠到卫星城去买房的人。

卫星城的坑,其实是资本击鼓传花之下的信息不对称带来的结果。

本质上来说,投资卫星城的房产,就是正常的买卖,既然是买卖,有赚必有亏,哪有只赚不亏的买卖,所以,亏损的人,一点也不值得怜悯。无论是赚是亏,都是自己行为结下的果。

然而,作为局外人来说,必须客观分析一下卫星城的价值如何判断。

所谓卫星城,就是核心城市周边的城市,比如北京周边的廊坊,上海周边的嘉兴、昆山、太仓,南京周边的句容,杭州周边的绍兴,深圳周边的东莞、惠州、中山等,广州周边的佛山。

判断一个卫星城的价值,一方面要审视中心城市的能量场,另一方面要看清楚卫星城本身的底色。后者更为重要,是根本。

从中心城市的能量场来看,北上广深周边的卫星城,明显更高级一些,强二线城市次一些,至于弱二线,压根就形成不了卫星城。

一般来说,像北上广深这类顶级城市,其辐射能量的半径最多也不过50公里左右。当然,如果有地铁对接,那就会延长很多。

所以判断卫星城是不是坑,首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度,在这方面,昆山、太仓与上海联系相当紧密,深圳周边的东莞,广州周边的佛山,北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。

至于杭州、南京,哪怕顶着强二线城市的头衔,但由于其自身的面积足够大,辐射能量场有限,自身的郊区都无法完全覆盖住,哪有能量外溢到周边。

所以说,除了北上广深的卫星城,其余以卫星城充当噱头的,基本都是坑。

然而,即便是北上广深的卫星城,也要分三六九等。这里主要看城市自身的底色。

比如深圳拥有众多卫星城,东莞、惠州是天然的临深地区,中山凭借一条还在建造中的深中通道,也被拉到了临深范畴。

但从三个卫星城本身的底色来看,只有东莞最合格,惠州、中山都是坑。

东莞不仅是深圳的卫星城,还是按照住建部城区人口划分的特大城市。作为广东第二层级城市,东莞要经济有经济,要人口有人口,要产业有产业,要增量有增量。

这类城市楼市,并不过度依赖核心城市,所以哪怕遭遇了强调控,东莞的房价依旧坚挺。

而惠州和中山则不同,两座城市面积较大,实力偏弱,房屋供应量非常大,一旦限购阻断了深圳客的进入,没了深圳客接盘,就是一场梦幻泡影。

北京的燕郊也是一样,纯属是北京的睡城而已,其自身的产业、经济都很羸弱,楼市过度依赖北京,最容易受到调控影响。

上海周边的昆山、太仓,广州周边的佛山,则都是合格的卫星城,和东莞的逻辑一样,它们有自身的支撑力。昆山是中国第一县级市,太仓也是头部县级市,佛山是特大城市,是工业重镇。

03 | 卫星城还能买房吗

卫星城还没买房吗?

以现阶段来看,如果是投资,基本都不适合。因为投资需要承担着利率成本、时间成本、折旧成本,房价涨幅如果掩盖不了这些成本,那就是亏损。

而目前,哪怕是合格的卫星城,也难有这种上涨的实力。

如果是为了居住购买,那其实很简单。

不合格的卫星城,一律都不建议买。比如南京所谓的卫星城句容。南京本身的面积足够大,本身的房屋就够消化的,你跑到句容去买房,说什么南京上班句容居住,纯属扯。

南京核心区房价高,但外围区的高淳、六合、溧水难道不比句容更香?

杭州也是一样,杭州连临安、富阳都带不动,还谈什么去绍兴买房。

对于合格的卫星城来说,要具体看工作地点而定。

以上海来说,上海由于面积大,上海人买房,核心区房价太高,想买便宜一些的,首选应该是外围区的嘉定、宝山、青浦、松江。昆山、太仓的房子并不便宜。

以广州来说,如果在天河、番禺、黄埔等地上班,佛山靠近广州的片区,相较于从化、增城、花都更有优势,毕竟离得近。

以深圳来说,深圳就比较特殊,因为深圳的房价太高了,哪怕偏远地区的坪山、大鹏也都要3万+。福田、南山10万+的房子遍地都是,罗湖、宝安、龙华都是7万+,光明6万+,龙岗5万+。

从价格考虑,东莞临深地区的确很有吸引力,价格相对便宜,距离又不远。

从居住角度来看,买不起深圳的深圳人,选择东莞的凤岗、塘厦、黄江、大朗比较合适。长安、虎门的房价太高了,比深圳的坪山、大鹏还要高,没有价格优势。

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